雷雷 | 低价买房型受贿的认定三要素

　　在日新月异的时代发展进程中，传统犯罪往往披上新型的外衣，受贿犯罪亦是如此。其中，在买房时索取或接受特殊低价优惠，成为相较于传统现金型受贿更为隐蔽的犯罪手段。

　　事实上，司法机关对此早有预见。早在2007年，最高人民法院、最高人民检察院(以下简称两高)发布的《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》(以下简称《受贿意见》)中规定了十种有别于传统现金型受贿的新型受贿行为，“低价买房型受贿”赫然在列。根据该《受贿意见》，国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的，以受贿论处。在办理此类受贿案件过程中，如何确定究竟是市场化的优惠还是权钱交易的幌子，笔者就此作简要论述，与诸位探讨。

一、是否明显低于市场价格

　　根据两高的《受贿意见》，认定低价买房型受贿，行为必须符合“以明显低于市场的价格向请托人购买房屋”这一条件。但刑法及相关司法解释并未就何为“明显”低于市场价确立标准。低于多少算“明显”?多少又算“不明显”?

　　1 差价的绝对数不是认定“明显”的依据

　　有观点认为，买房人获取优惠的价格与市场价格的差价，达到受贿罪的构罪金额标准3万元即可认定为“明显低价”。对此，笔者并不认同。在当前房价高企的市场环境下，一套一线城市的普通房产，开发商哪怕只给予1%的折扣，有时候也相差10万元以上，如因此就认定国家工作人员涉嫌“低价购房型受贿”，显然过于偏激。因为影响开发商定价的因素有很多，如销售时间、付款方式、楼层、户型等等，都会对售价产生影响，“砍价”能力较强的购房者，通过自己“砍价”，也有可能获得相应的优惠。如仅仅以差价的绝对数达到受贿罪的构罪标准就认定为“明显”低于市场价，未免过于严苛。根据笔者的办案机关，司法机关也不会就此认定相关购买行为属于受贿。

　　2 民法的标准不能认定刑事犯罪

　　还有人提出，根据《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》(以下简称《民法典纪要》)的规定，“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”以此得出百分之三十的折扣率可以作为评判是否属于“明显低价”的标准。

　　笔者认为，民法与刑法所保护的法益不同，因此参考的标准绝不能一概而论。上述《民法典纪要》针对的是债务人为逃避债权人的债权实现而实施的转移财产行为，规定债权人对债务人可能影响债权人债权实现的行为有权向法院申请撤销。《民法典纪要》之所以确定不能“低于市场价百分之七十”的总价标准，是因为民法除了要保护债权人债权的实现，也要保护正常的个人财产交易流通。但刑法对受贿罪的规定，保护的法益是国家工作人员履行职务的廉洁性，惩处的是权钱交易的行为，因此，其严苛程度理应较民法的规定要高。以《民法典纪要》规定的市场价的百分之七十作为评判受贿犯罪中“明显”的标尺，显然失之过宽。

　　3 应以差价的绝对数与相对比例综合判断

　　综上，笔者认为，对于“明显低价”的考量，不仅要考虑正常市场售价与实际购房价之间的绝对差额，还要结合差价在总价中的比例，所处的城市市场环境、房产位置等因素进行综合评价。比如，在上海市区核心地段，购买人获得了5%的价格优惠，该优惠较开发商针对不特定人的优惠仅低3%，但差价的绝对数额达到60万元，则基本可以认定为“明显”低于市场价。因为，尽管折扣率不高，但60万元的差价根据常情常理一般人无法通过“砍价”获得，抛开购房人国家工作人员的身份及手中的权力，开发商没有让利的理由。同时，办案时应当结合开发商的销售记录以及内部优惠政策文件，排除开发商针对不特定人的实际销售优惠存在比该5%的优惠更低的情况。

二、优惠条件的设定，是否针对特定人

　　在低价买房型受贿案件中，之所以认定国家工作人员所获优惠金额属于受贿金额，原因在于其享有的优惠并非基于售房者基于实现交易的目的给予，而是针对国家工作人员的特殊身份及职务职权而进行的权力置换。正常的市场化优惠，一定是针对不特定的买房者。因此，对优惠是否针对特定人而设置是判断相关优惠是否正常的标准。

　　首先，要看优惠交易条件是否事先设定。作为一种大交易额的商品，开发商对于房价的优惠底线必然事先经过测算，设定了获取优惠的前提条件，基本不可能临时制定。如是在国家工作人员购房时临时制定的优惠政策，或在国家工作人员购房后为了掩饰真相而伪造的优惠政策，则显然不能认定相关优惠属于正常的市场价格。因此，在审查此类案件时，不仅要重视对相关证人证言的审查，还要收集诸如开发商内部销售政策文件、会议纪要等书证。审查优惠政策制定时间与国家工作人员购房时间的先后，以此判断优惠条件是否事先设定。

　　其次，要看有无其他购买者享有相同的优惠。鉴于言辞证据的易变性以及政策文件、会议纪要等书证也较容易伪造。如要充分证明国家工作人员所享有的优惠并非因为其公职人员的身份所独享，办案人员在取证过程中应当注重对销售记录、房产网签记录等不太可能事后伪造的证据进行收集。如在国家工作人员之前，从未有人享有过所谓的优惠，则开发商提供的优惠政策文件的真实性则应当存疑。相反，如在国家工作人员购房之前就有人享受过相同、相近乃至更低价格的优惠，在查明优惠原因后，可较为准确判断国家工作人员所享受的优惠是否正当。

　　最后，即便是针对房开商内部人员才享有的优惠，如国家工作人员享有，也不宜认定为属于非正常优惠。有观点认为，具有特定身份者享受的购房优惠价格，不能作为“市场价格”认定。否则，所有低价购房类受贿都可以辩解为特殊的优惠购房行为，从而逃脱法律的制裁。1

　　笔者对上述观点持反对意见。实践中，开发商为了加快销售，往往会针对内部职工设定优惠购房价格，尽管针对内部员工设定的优惠购房价格有员工福利的性质在内，但是该优惠并非具有绝对的排他性，有心者完全可以借员工名义为“马甲”进行买房，从而获取相应优惠。归根结底，此类针对员工的内部优惠，仍然属于正常的市场营销手段。《刑事审判参考》第975号案例也印证了笔者的观点。在该案例中，被告人胡伟富以7.5折的优惠价购房，尽管优惠幅度较大，但由于该优惠事先已有内部员工享受，故法院对于该节事实不认定为受贿。

三、是否利用职务便利，为他人谋取利益

　　如果说前面两点是判断低价买房型受贿的形式要件，权力寻租则是低价买房构成受贿罪的实质要件。受贿罪的本质是权钱交易，在低价买房型受贿的情形下，卖方之所以愿意给予优惠，根本原因是对国家工作人员的职务便利进行贿买，希望国家工作人员为为其谋取利益。因此，判断国家工作人员是否利用职务便利为他人谋取利益，是认定“低价买房型受贿”的重中之重。

　　1 “收钱不办事”，视为为他人谋取利益

　　根据2003年《全国人民法院审理经济犯罪案件工作座谈会纪要》国家工作人员为他人谋取利益包括承诺、实施和实现三个阶段。只要具有其中一个阶段的行为，便可认定为为他人谋取利益。

　　例如，开发商在项目缴税方面存在问题，其给予税务机关工作人员明显低于市场价的购房优惠，并提出希望在交税方面税务机关给予关照，税务机关工作人员即便仅仅是口头应允，事后并无具体行为，也没有实现具体的关照。即“收了钱但不办事”，也可以视为“为他人谋取利益”。

　　2 “看破不说破”，亦视为为他人谋取利益

　　根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理贪污贿赂刑事案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《贪污贿赂解释》)第十三条的规定，明知他人有具体请托事项的，应当认定为“为他人谋取利益”。即前述案例中，开发商的税收缴纳存在问题，即便开发商与税务机关工作人员对此心照不宣，双方在进行行受贿时均未提及该事项，只要税务机关工作人员主观上明知开发商的意图，但仍然接受开发商给予的特殊优惠，即可认定该税务机关工作人员承诺为开发商谋取利益，进而构成受贿罪。在实践中，此类“看破不说破”的主观明知，主要以行受贿双方的口供来证明，因此，控辩双方均应重视对供述真实性、合法性的审查。

　　3 接受“情感投资”，仍视为为他人谋取利益

　　仍举前述案例，假设开发商缴税并无瑕疵，其之所以给税务机关工作人员特殊优惠，是为了与该税务机关工作人员“搞好关系”进行“情感投资”。由于税务机关工作人员与开发商之间存在税收管理与被管理的行政管理关系，其具备将来为开发商谋取利益的职务便利条件，可能影响该税务机关工作人员将来合法履职。在此种情形下，根据《贪污贿赂解释》第十三条第二款的规定，对该税务机关工作人员仍然视为“为他人谋取利益”，若认定其享受的特殊优惠属明显低于市场价格，则仍可以认定该税务机关工作人员构成受贿犯罪。

　　综上所述，尽管本文所论述的“低价买房型受贿”披着市场交易的外衣，具有一定的迷惑性、隐蔽性，但只要抓住权钱交易这一本质特征，以常识、常情、常理透视低价购房的价格因素、优惠理由、职务关联三要素，在司法实践中便不难作出罪与非罪的判断。

　　批注：

　　1：沈志先《职务犯罪审判实务》，法律出版社，2013年第3版，第121页。

律师简介

　　雷雷，北京大成(上海)律师事务所专业顾问，2013年起在某市人民检察院从事检察工作，历经公诉局、反贪局多个岗位历练。从事检察工作期间，承办公诉案件数百起，职务犯罪侦查案件数十起，办理了包括最高人民检察院指定侦查的“国家发改委某某专案”在内的若干大案、要案。2018年10月转岗从事律师职业，专门从事刑事辩护、企业刑事合规业务。